Для рынка недвижимости 2022 год стал самым турбулентным за последнее десятилетие. Произошел перелом сразу нескольких трендов, характерных для прошлых лет. При этом ситуация сильно различается в отдельных сегментах отрасли.
Главным трендом уходящего года стало снижение спроса на жилье на фоне повышения цен и роста ипотечных ставок, говорит старший научный сотрудник лаборатории финансовых исследований Института Гайдара Сергей Зубов. «Рынок недвижимости находится в состоянии поиска равновесия после беспрецедентного роста, в значительной степени обусловленного искусственно заниженными ставками по льготным ипотечным программам и финансовым кризисом, вызванным введением санкций», – объясняет эксперт.
В 2022 году доступность жилья заметно снизилась с точки зрения соотношения таких фундаментальных факторов, как цены и доходы населения, соглашается президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. «Отрицательная динамика началась еще в 2020 году, хотя до этого на протяжении 10 лет наблюдалась обратная картина: доступность жилья повышалась», – напоминает она.
Институт экономики города ведет постоянный мониторинг значений коэффициента доступности жилья (КДЖ) по России в целом и субъектам РФ и крупным агломерациям в частности. Этот показатель отражает соотношение рыночной стоимости жилья и доходов населения. Он рассчитывается как отношение медианной цены квартиры на рынке (средней в ряду, то есть половина сделок с квартирами идут по цене ниже, вторая половина – выше) к годовому семейному доходу. Чем меньше значение КДЖ, тем выше доступность жилья.
В 2019 году КДЖ по России имел значение 3,2 (условно можно интерпретировать как превышение цены стандартной квартиры над средним годовым семейным доходом). В первом квартале 2022-го коэффициент вырос до 4,7, а к третьему снизился до 3,8. Снижение доступности жилья наблюдается в большинстве регионов и крупных агломераций. В 2020 и 2021 годах основной причиной этого стал скачок цен, а в 2022-м – снижение доходов населения, поясняет Косарева.
Самые заметные изменения произошли на рынке новостроек, особенно столичных. Как отмечают аналитики «Метриум», спрос на новое жилье сократился впервые с 2015 года. Так, по итогам 11 месяцев 2022-го между застройщиками и дольщиками – физическими лицами было заключено около 66 тыс. договоров долевого участия. Это на 16% меньше, чем годом ранее. Одновременно резко возросло количество предложений. Например, в ноябре застройщики предлагали покупателям почти 69 тыс. квартир и апартаментов в строящихся и готовых домах – это на 51% больше, чем год назад.
Цены в 2022-м продолжили расти: средняя стоимость квадратного метра в ноябре достигла 418 тыс. рублей. Особенно увеличилась она в массовом сегменте рынка – квартиры здесь подорожали в среднем на 20%. Исторический рекорд поставила доля ипотечных сделок – 81% от общего числа продаж. С января по октябрь банки выдали кредитов на сумму 281 млрд рублей. Срок кредитования в среднем увеличился с 20,6 до 23 лет, а средняя ставка сократилась до 3,45%. При этом жилплощадь в новостройках продолжает уменьшаться. Средняя площадь квартир за год снизилась на 8% (на 4,5 кв. м) и достигла 54,3 кв. м.
«Застройщики проявили гибкость в формировании цен, программ рассрочки и совместных с банками ипотечных предложений. В совокупности это помогло сохранить в целом спрос на высоком уровне», – считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Директор «Инком-Новостройки» Валерий Кочетков сохраняет оптимизм и ожидает увеличения количества сделок в декабре на 25–30%. По его словам, в марте был зафиксирован колоссальный всплеск спроса на квартиры (+28% к январю, +30% к марту 2021-го) из-за роста ключевой ставки до 20%. Люди поспешили спасти свои деньги, вкладывая их в квадратные метры. В апреле произошло глубокое – до 70% – падение спроса, май тоже был провальным. С июня ипотечные ставки стали падать, что немного подогрело спрос. В сентябре удалось вернуться к показаниям начала года, но затем объявили частичную мобилизацию, и спрос снова провалился до уровня мая. Большинство застройщиков начали предоставлять скидки в среднем до 15%. На декабрь спрос относительно первой половины декабря 2021 года оказался ниже на 35%, а число сделок – на 21%.
Вторичный рынок
События, происходившие в 2022-м на вторичном рынке жилья, напрямую связаны с политической повесткой и экономической ситуацией в стране и мире, считает директор по вопросам вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. В начале года рынок был очень активным: по числу покупок и продаж январь 2022-го на 16% опередил январь 2021-го. Усредненная цена предложения находилась на уровне 280,2 тыс. руб. за кв. м, что на 12,2% превышало показатель января 2021 года.
Политические события не успели повлиять на февральскую статистику сделок, а март был четко разделен на две части. До 20 числа на фоне девальвации рубля и наложения на РФ беспрецедентных санкций царила ажиотажная активность покупателей: число обращений на 30–50% превышало норму. Однако с 21 марта покупательский интерес стал затухать: ежедневно количество звонков уменьшалось, и к концу месяца спрос упал на 30% ниже нормы – таких показателей не было с середины 2020 года. По числу авансов и сделок (актуальный спрос) март обогнал февраль на 20% и на те же 20% был результативнее марта предыдущего года. «Несмотря на то, что тренд роста спроса, который наблюдался с середины 2020-го, прервался, рынок испытывал колоссальный дефицит качественных объектов по адекватным ценам», – отметил эксперт.
В апреле впервые с 2017 года снизилась усредненная цена «квадрата» на вторичном рынке жилья «старой» Москвы. При этом продавцы старались удерживать цены и не увеличивали скидки – в среднем дисконт составлял не более 5%. В июне снижение ипотечной ставки оживило потенциальный спрос, и число сделок с привлечением ипотеки выросло. При этом люди в основном привлекали заемные средства для улучшения жилищных условий, когда продавали одну квартиру и приобретали другую.
С августа уровень спроса на московское жилье продолжал расти, и октябрь превзошел сентябрь на 15%. «Быстрое восстановление покупательской активности после объявления частичной мобилизации связано в том числе с появлением на рынке выгодных предложений ликвидных квартир – от уезжающих из страны на ПМЖ», – пояснил Сергей Шлома.
В ноябре спрос остался на том же уровне, а в декабре пошел вниз.
Загородная недвижимость
За 2022 год медианная цена загородной недвижимости увеличилась на 25%, говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Среднестатистический объект стоит 7,9 млн руб. «Существенное подорожание является следствием того, что доступные по цене лоты продаются быстрее, а в экспозиции остаются наиболее дорогостоящие. Предложение крайне медленно пополняется новыми объектами, и средняя цена идет вверх», – пояснил он.
В целом покупательская активность не увеличилась. Невысокий спрос объясняется отсутствием достаточного объема предложения. Крупные застройщики так и не зашли на это направление, хотя в 2021-м заявляли, что начнут загородные проекты в малоэтажном сегменте.
Кроме того, на спрос давят внешние события. «Если раньше пандемия была фактором, стимулирующим покупки на загородном рынке, то сейчас это уже неактуально. Текущие политические и экономические факторы не способствуют приобретению загородного жилья», – считает Таганов.
Ипотечное страхование
Год был непростым и для страховщиков, говорит директор департамента ипотечного страхования «Абсолют Страхование» Дарья Зуева. С конца февраля и вплоть до июня наблюдалось снижение спроса на ипотечное страхование со стороны новых заемщиков, что объясняется спадом в выдачах новых кредитов. С июня происходило постепенное восстановление рынка. Отрасль рассчитывает на рост продаж полисов по итогам декабря.
«В конце года на рынке недвижимости традиционно заключается наибольшее количество сделок, – объясняет эксперт. – Возможно, это связано с нашим менталитетом: стараться все важные дела завершить до новогодних праздников, в том числе чтобы не продлевать авансовые договоры с продавцами и бронь на новостройки».
У заемщиков, пролонгирующих договоры ипотечного страхования, в 2022 году была широко распространена практика поиска нового страховщика, который предложит более выгодные условия по страхованию на очередной страховой год. Владельцы жилья ищут, как получить более качественный сервис по заключению и обслуживанию ипотечного полиса и при этом уменьшить свои расходы на страхование. Этому способствовала и просветительская работа: заемщикам разъясняли их право на свободный выбор любого аккредитованного кредитором страховщика и возможность отказаться от страхования у компании, навязанной кредитным менеджером при получении ипотеки.
Аренда жилья
Рынок аренды всегда быстрее всего реагирует на любые изменения социально-экономического характера, рассказала заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова: «Обычно, когда случаются какие-то потрясения, арендаторы жилья массового сегмента ищут возможности сократить бюджет найма и найти вариант подешевле».
Так, во время кризиса 2014–2015 годов 35% договоров найма были прекращены раньше оговоренного срока и произошел отток нанимателей из столицы. Однако в 2022-м, несмотря на множество потрясений, этого не произошло. Спрос с начала года до конца августа был невысоким, а в последней декаде августа и в сентябре вырос на 35% относительно весенне-летних значений.
Объявление частичной мобилизации в конце сентября обрушило спрос на аренду. С тех пор объем предложений продолжает расти. В ноябре прирост составил 25% по отношению к показателям начала сентября, спрос снизился на 20%. А в декабре спрос на аренду оказался на 50% ниже, чем в декабре предыдущего года.
0
44.25
