Ипотека – не роскошь, а средство решить квартирный вопрос? Может, недавно так оно и было. Но все перевернулось с ног на голову буквально за пару месяцев.
Еще в августе ключевая ставка Центробанка была 8,5%. Но к середине октября он повысил ее до 15%. Ключевая ставка – это процент, под который ЦБ дает деньги в долг обычным банкам. Им их придется отдавать. Поэтому банки тоже резко повышают ставки по кредитам.
Уже сейчас рыночную (не льготная) ипотеку меньше чем под 16% не найти. Эксперты прогнозируют, что скоро у всех крупнейших банков она подорожает еще сильнее - минимум до 17-18% годовых. И как мы с этим будем жить - с учетом того, что от 40 до 80% жилья, в зависимости от региона, сейчас приобретается по ипотеке?..
Продавцы вторичных квартир — главные страдальцы в сложившейся ситуации. Ведь нормальные, пока еще однозначные, ипотечные ставки остались только в льготных программах. А они рассчитаны на новостройки. Исключения, конечно, есть. Например, «арктическая ипотека», которую власти запускают в этом ноябре, предполагает и покупку вторичного жилья - в сельской местности или моногородах, где новостроек нет. Но, согласитесь, это не массовый вариант.
Покупать вторичку, как говорят эксперты, в новых условиях будут в основном те, кому ну очень надо срочно разъехаться или переехать.
- Речь об альтернативных сделках, когда с суммы от продажи прежней квартиры заемщик гасит большую часть ипотечного кредита на новую и остается с относительно небольшим долгом по ипотеке. Такая схема точно выгоднее, чем брать на доплату потребительский кредит, - ведь там ставки выше еще на 5%-7%, - объясняет исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
Тем не менее, серьезного снижения цен на вторичное жилье аналитики по-прежнему не прогнозируют.
- Я не думаю, что у значительного количества людей, которые сейчас продают квартиры, какая-то жгучая жажда их точно продать, причем срочно. Это не рынок акций, - рассказал в эфире радио «Комсомольская правда» (radiokp.ru) вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев. - Кто-то снимет с продажи и будет сдавать. Кто-то будет дальше продавать, не снижая цену. Все понимают, что такая ключевая ставка долго существовать не может. Мои ожидания, что каких-то быстрых изменений не произойдет. В лучшем случае замедлится рост цен. А вот со следующего года, если такие высокие ставки сохранятся до весны, цены могут начать снижаться.
- На фоне дорогой ипотеки снижение спроса продолжится, но ждать падения цен в ближайшие месяцы не стоит. Скорее всего, стоимость метра будет топтаться на месте: продавцам потребуется время на осознание того, что спрос закончился, - согласен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
ОСТАНЕТСЯ ЛИ ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА
Ситуация сейчас сложилась своеобразная. Если со вторичкой шансов на дешевую ипотеку — никаких, то с новостройками дела обстоят получше. По «семейной ипотеке» - ставка не выше 6%, по обычной льготной на новостройки — не выше 8%. Хотя…
- Условия льготных программ тоже ухудшились, - напоминает Олег Репченко. - С 20 сентября правительство повысило размер первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20% и сократило на 0,5% субсидии банкам. Это привело к росту минимальных ставок по льготной, семейной и IT-ипотеке.
То есть если раньше банки еще и скидки давали от «потолочного» процента (скажем, «семейную ипотеку» можно было взять под 5,5%), то теперь этого нет.
Но главный вопрос, который возникает — а останется ли вообще льготная ипотека? Ведь разница между льготной ставкой и обычной, которую государству надо покрывать банкам из госбюджета, сильно выросла. При этом Центробанк и Минфин постоянно заявляют, что льготная ипотека разгоняет цены на жилье и пора уже лавочку прикрывать. По данным ЦБ, разрыв в ценах на первичном рынке (где есть льготная ипотека) и на вторичном (где ее нет) достиг уже 42% - то есть на столько в среднем по стране новостройки стоят дороже вторички. И правда, странноватая поддержка граждан получается.
В Госдуме уже предложили скореектировать программы жилищных кредитов с господдержкой скорректировать. Еще раз повысить первоначальный взнос и оставить льготы только для тех регионов, где реально плохо с деньгами и спросом.
В любом случае, льготная и семейная ипотека у нас официально действует до 1 июля 2024 года. Большинство экспертов уверены, что до этого срока их не свернут. Но условия поменять могут. Причем уже в ближайшие месяцы.
- Ставку по льготной ипотеке могут поднять с 8% до 10%, - предполагает директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова.
- Можно ожидать рост первоначального взноса или привязку льготных ставок к изменениям ключевой ставки. Или и то, и другое вместе, - прогнозирует заместитель завкафедрой институциональной экономики Института экономики и финансов Государственного университета управления Светлана Сазанова.
А вот после 1 июля 2024 года изменения могут быть более существенными.
- На мой взгляд, наиболее вероятен сценарий со сворачиванием ипотеки на новостройки «для всех» при одновременном расширении семейной, - считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
- Правительство вводит с ноября 2023 года новую льготную программу субсидируемой «арктической ипотеки» под 2% годовых в северных регионах страны, - напоминает доцент департамента международного и публичного права юридического факультета Финансового университета Исмаил Исмаилов. - Новая программа отличается большой адресностью: есть возрастные и профессиональные ограничения для потенциальных заемщиков. Что может стать тенденцией и в других льготных программах. Президент уже поручил правительству разработать льготную ипотечную программу для работников космической отрасли.
НОВОСТРОЙКИ ПОДОРОЖАЮТ ЕЩЕ СИЛЬНЕЕ?
Но не исключено, что специально гасить спрос на новостройки и не понадобится. Он сам погаснет, естественным путем. Даже при ныне действующих льготных программах. Ведь первичка назло всем продолжает дорожать. И покупателей на нее становится все меньше.
- Летне-осенний ажиотаж привел к снижению будущего спроса. Активность на первичном рынке, вероятно, тоже снизится, - полагает Олег Репченко. - Доступным жилье делает не ипотека с низкими ставками, а цены. а за последние два-три года квартиры подорожали в полтора-два раза.
То есть большинство из тех, кто хотел и был готов купить новое жилье по нынешним ценам, это уже сделали — на волне паники, что «завтра будет хуже».
- Высокие ставки по рыночной ипотеке и низкий спрос на «вторичку» создадут проблемы и застройщикам, - подтверждает основатель девелоперской компании «Группа Родина» Владимир Щекин. - Чем меньше продаж на вторичном рынке жилья, тем меньше и на первичном, ведь от 20% до 40% покупателей приходят к застройщикам с деньгами от продажи старого жилья.
Только не спрашивайте про возможный обвал цен.
- Вряд ли в ближайшем будущем застройщики будут готовы пересмотреть цены в прайсах. Возможно, к концу года вырастет размер дисконта, появятся новые скидочные и акционные предложения, - прогнозирует Олег Репченко.
Льготные ипотечные программы
С господдержкой на новостройки (до 8% годовых)
- Воспользоваться может любой платежеспособный россиянин.
- Сумма кредита — до 12 млн рублей в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; до 6 млн рублей в других регионах.
- Минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья.
Семейная (до 6%)
- Cумма кредита — до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, до 6 млн рублей в остальных регионах страны,
- Минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья.
Для семей, в которых:
- родился ребенок с 1 января 2018 года,
- два и более ребенка, которым не исполнилось 18 лет на дату заключения кредитного договора,
- есть ребенок с ограниченными возможностями, которому не исполнилось 18 лет на дату заключения кредитного договора,
IT-ипотека (до 5%)
- Ей могут воспользоваться сотрудники компаний, аккредитованных Минцифры как работающие в сфере информационных технологий в возрасте до 50 лет включительно и со стажем работы на текущем месте не менее 3 месяцев.
- Это могут быть любые сотрудники — программистом быть необязательно.
- Есть также требования по зарплате для тех, кому от 36 до 50 лет (они разные - в зависимости от величины города, где зарегистрирована компания). Для айтишной молодежи (до 35 лет включительно) ограничений по минимальному доходу нет.
- Сумма кредита: до 18 млн рублей — для покупки или строительства жилья в регионах с населением от 1 млн человек, до 9 млн рублей — для покупки жилья в других регионах.
- Минимальный первоначальный взнос — от 20%
Дальневосточная (до 2%)
- Действует на территории Дальневосточного федерального округа.
- Максимальный размер кредита — 6 млн руб.
- Минимальный первоначальный взнос — 20%
Надо принадлежать к одной из следующих категорий:
- участники программы «Дальневосточный гектар»,
- молодые семьи — где обоим супругам еще не исполнилось 36 лет,
- одинокие родители в том же возрасте с детьми, которым не исполнилось 19 лет,
- участники региональных программ повышения мобильности трудовых ресурсов, приехавшие работать на Дальний Восток,
- медики и педагоги, которые проработали по специальности на Дальнем Востоке не менее пяти лет.
- граждане России — вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР и ДНР, которые сейчас проживают в одном из регионов Дальневосточного федерального округа.
Арктическая (до 2%)
! Программа только запускается, поэтому лишь несколько банков уже принимают заявки.
- Будет действовать на территории Мурманской и Архангельской областей, Красноярского края, Республики Коми, арктической части Карелии, Ненецкого и Ямало-Ненецкого автономных округов.
- Максимальная сумма кредита по программе – 6 млн рублей.
- Минимальный первоначальный взнос – 20%.
Надо принадлежать к одной из следующих категорий:
- молодые семьи, где оба супруга - в возрасте до 36 лет;
- неполные семьи из одного взрослого такого же возраста и ребенка до 19 лет;
- участники программ «Арктический гектар» и «Повышение мобильности трудовых ресурсов»;
- медики и педагоги в возрасте от 21 до 70 лет.
0
17.00
