Рынок жилья в предыдущие два года рос, несмотря на пандемию. Но в 2022-м он начал снижаться: объем продаж упал, в отдельных регионах квартиры даже дешевеют. Но, несмотря на эти факторы, заработать на недвижимости еще не поздно, считают эксперты.
В 2022 году падение продаж затронуло первичный и вторичный рынки жилой недвижимости по всей стране. В некоторых регионах началось и снижение цен. Частичная мобилизация, объявленная 21 сентября, может усилить эти тенденции. Росреестр пока не опубликовал данные о продажах за третий квартал 2022 года, но уже во втором квартале, после начала боевых действий на Украине, продажи жилья на первичном рынке в России снизились почти на 20% по сравнению с тем же периодом прошлого года. В марте еще наблюдался инерционный всплеск продаж. Падение началось в апреле, и это хорошо видно на крупнейшем рынке недвижимости в России — московском. За январь—август там было куплено 57,8 тыс. квартир в новостройках, что всего на 1,4% меньше, чем за те же месяцы 2021 года. Но в апреле—августе продажи упали на 17%. На вторичном рынке, на который не распространяются программы льготной ипотеки, падение оказалось значительнее: за январь—август 2022 года в Москве было продано 85 тыс. готовых квартир, что почти на 20% меньше, чем за те же месяцы 2021 года. За апрель—август падение составило почти 38%. Снижение спроса сказывается на ценах: на вторичном рынке Москвы средние цены по фактически заключенным сделкам с мая по август снизились на 5,5%, с 281,6 тыс. до 266 тыс. руб. за 1 кв. м. До этого больше двух лет цены в столице месяц к месяцу только росли. На первичном рынке в Москве цены в мае—июне снизились на 1,7% впервые за 2,5 года. Но с июля, по данным «Сбериндекса», средние цены на новостройки вновь стали расти. Стоит ли инвестировать в жилую недвижимость сейчас, при каких условиях и как можно заработать на падающем рынке — в обзоре РБК. Несмотря на снижение продаж и цен, участники рынка и эксперты, опрошенные РБК, пока не готовы назвать рынок недвижимости падающим. Директор по продажам в Московском регионе группы «Самолет» Анастасия Горбунь называет его «выжидающим», а в рейтинговом агентстве НКР — «стагнирующим с потенциалом к падению». Основные причины стагнации — существенный рост цен на жилье с 2020 года до начала 2022 года и продолжительное снижение доходов населения, говорит директор группы корпоративных рейтингов НКР Александр Диваков. «Негативное влияние на потенциал роста рынка жилья оказывает снижение потребительского спроса, которое вызвано как санкционным давлением, так и частичной мобилизацией, в связи с которыми часть населения вынуждена отложить крупные покупки и перейти на модель экономичного потребления», — поясняет он.
Выгодна ли сейчас покупка жилья для сдачи в аренду?
Быстрый ответ: да, если вы готовы на консервативную доходность.
Один-два года назад средняя стоимость небольшой квартиры в ближайшем Подмосковье с хорошей транспортной доступностью составляла около 6,5 млн руб., а аренда стоила 25 тыс. руб. в месяц, приводит пример Горбунь. Сейчас такая условная квартира подорожала до 7,5 млн руб., а аренда — до 27 тыс. руб. В первом случае срок полной окупаемости — 21 год, во втором — 23 года. Но сейчас стало проще полностью переложить затраты по обеспечению ежемесячного платежа по ипотеке на арендатора за счет использования программ государственной льготной ипотеки вместе с льготной ипотекой от застройщика, ставки по которой могут составлять 0,1%, говорит эксперт. При таких ставках стоимость ипотечного платежа может быть ниже ставки аренды, но в этом случае застройщик, как правило, повышает стоимость самой квартиры. Сама по себе доходность от сдачи жилья в аренду давно стала малопривлекательной для частных инвесторов, уверен директор практики по сопровождению сделок в секторе недвижимости компании «Технологии доверия» Саян Цыренов. В БКС оценивают доходность от аренды жилья в 5–6% годовых. Сразу после объявления мобилизации спрос на аренду снизился. Но когда ситуация стабилизируется, инвесторы могут получить 7–10% годовых, а если сдавать квартиру, купленную на этапе котлована, то доходность может быть на 2–4 п.п. выше, считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Он добавляет, что инвестору сейчас выгоднее всего выбрать гибридную стратегию, то есть квартиру, которая одинаково подходит и для перепродажи, и для аренды.
Время ли сейчас покупать квартиру в новостройке для перепродажи?
Быстрый ответ: да, если планируете заработать на продаже не раньше чем через 1,5 года.
Цены на новостройки в среднем по всем сегментам замедлили рост, а в сентябре к августу стоимость 1 кв. м в Москве снизилась на 1,6%, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, в краткосрочной перспективе цены могут еще немного снизиться за счет увеличения числа спецпредложений от девелоперов. «В таких условиях недвижимость как инвестиционный актив играет против покупателя в краткосрочном периоде, окупиться она сможет только через несколько лет», — подчеркивает Коркка. Поэтому стратегией инвестора сейчас должна быть игра вдолгую, уверена она. «В 2020 и 2021 годах можно было уже через полгода продать актив с доходом, сейчас, вероятно, один год — минимальный порог, который нужно выждать. Возможно, даже стоит планировать 1,5 года держать актив, чтобы получить прибыль, которая в предыдущих годах достигалась за шесть—десять месяцев», — говорит Горбунь. Но на московском рынке жилья были периоды, когда покупка квартиры не помогала сохранить деньги от инфляции в течение года. Гендиректор VSN Realty Яна Глазунова предлагает рассчитывать стратегию инвестирования в недвижимость на перспективу трех—пяти лет, Коркка называет сроки в пять—семь лет. «Медленная стагнация на рынке недвижимости и политический кризис могут затянуться на несколько месяцев или даже лет. Но если вкладчик готов переждать снижение цен, то покупка недвижимости в инвестиционных целях имеет смысл. История показывает, что недвижимость на длинной дистанции всегда растет», — заверяет Коркка. Плюс вложение в покупку поможет, если не преумножить капитал, то как минимум сохранить средства, добавляет она. На растущем рынке все ищут проекты с потенциалом роста, а на падающем время искать проекты с защитой от снижения текущих показателей, согласен Цыренов.
Покупать ли вторичную недвижимость с дисконтом из-за срочности?
Быстрый ответ: да, если это реальная скидка и вы готовы подождать роста цен и сдавать квартиру в аренду.
После объявления частичной мобилизации активность покупателей упала, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. При этом на «вторичке» часть продавцов оказались готовы давать существенный скидки. Появились предложения от людей, которые переезжают или живут за рубежом. Уезжающие из страны собственники готовы продать свое жилье по цене на 10, 20 и даже 30% ниже рынка ради быстрой реализации актива, говорит Коркка. «Эта волна не может быть бесконечной, с высокой вероятностью, это ситуативный всплеск, которым, безусловно, нужно пользоваться, и в инвестиционных целях в том числе, особенно при планировании сдачи квартиры в аренду», — уверена Горбунь. Среди таких квартир инвесторы могут найти ликвидные варианты и сдавать в аренду, чтобы выгодно продать через несколько лет, отмечает Коркка. «Но не стоит спекулировать на вторичном рынке с целью быстро перепродать дороже», — предупреждает глава «Метриум». Ожидания инвесторов, надеющихся даже на минимальную маржу, могут не оправдаться: например, купив квартиру за 10 млн руб., которая до 21 сентября стоила 13 млн руб., нет гарантии, что получится продать ее хотя бы за 11 млн руб., приводит пример Коркка. На вторичном рынке, особенно в Москве, стоимость многих квартир давно была завышена, говорит Голев. Поэтому перед покупкой нужно попробовать определить ее реальную цену, сравнив с другими предложениями, и оценить, есть ли действительно скидка к рынку. Относительно всего рынка вторичного жилья предложений с большим дисконтом пока немного. По данным «Циана», после объявления частичной мобилизации средние цены на квартиры на вторичном рынке в Москве снизились на 0,5%, а скидки составили 8,3%. На вторичном рынке вновь начался рост ипотечных ставок, это сжимает спрос, при этом многие продавцы пока еще мыслят категориями цен первого полугодия и в основ
Какой класс жилья выбрать для покупки?
Быстрый ответ: массовое жилье может быть проще продать, но элитное выгодней на длинной перспективе.
В группе «Самолет» считают, что сейчас наиболее стабильный сегмент — жилье класса массмаркет. «За счет более доступной стоимости сокращение спроса в нем ощущается меньше, так как аудитория в этом сегменте значительно шире», — поясняет Горбунь. Основные покупатели жилья у застройщика — те, кто продал свою квартиру и нацелен на новую, или те, кто по иным причинам высвободил свой капитал и ему сейчас требуется его оперативно переложить в новые активы, чтобы избежать их обесценивания. Людей с активами в 1–3 млн руб., готовых купить квартиру, сейчас значительно больше, чем людей с активами 5–10 млн руб., указывает Горбунь. У вторых больше возможностей для инвестирования, в том числе за пределами России, добавляет она. В «Метриум», напротив, уверены, что наиболее стабильно может показать себя элитный сегмент недвижимости. На основе данных Росстата в компании подсчитали, что доля периодов, в которые стоимость высокобюджетной недвижимости росла, составляет 77% при сроке вложения три года. Это на 5% больше, чем в среднем по рынку, говорит Коркка. Качественная элитная недвижимость будет сохранять стабильность в цене, и инвесторы могут найти интересные предложения, согласен управляющий партнер NF Group Алексей Новиков. «Будущее рынка на данный момент зависит от внешних политико-экономических факторов. Одно можно сказать точно — ожидать высоких дисконтов на рынке элитной недвижимости не стоит», — полагает Новиков. Все еще пользуются популярностью сегмент загородной недвижимости, интерес к которому вырос с началом пандемии COVID-19, и курортная недвижимость, говорит руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. «Все большее число граждан интересуются локальными курортами, и в среднесрочной перспективе потенциальный спрос будет расти. При этом факторами риска могут стать удаленность, нюансы управления и содержания таких объектов», — поясняет он.
0
25.00
